Najem prywatny
Ile podatku zapłacisz od wynajmu mieszkania
Dwie stawki, jeden próg i jedna deklaracja rocznie — bez kosztów, bez wyboru formy. Pokazujemy to na przykładzie, żeby liczby od razu miały sens.
Stawki i próg
8,5% do 100 000 zł, 12,5% od nadwyżki
Najem prywatny rozliczasz ryczałtem od przychodu — nie od dochodu, więc koszty (remont, odsetki, media) nie mają tu znaczenia. Liczy się wyłącznie kwota czynszu, którą dostajesz w danym roku. Próg 100 000 zł liczy się łącznie dla wszystkich najmów prywatnych jednej osoby w roku — nie osobno dla każdego mieszkania.
Przykład: czynsz 10 000 zł miesięcznie
- Przychód roczny
- 120 000 zł
- Pierwsze 100 000 zł × 8,5%
- 8 500 zł
- Nadwyżka 20 000 zł × 12,5%
- 2 500 zł
- Podatek za rok
- 11 000 zł
Co nie jest przychodem
Media, które tylko przechodzą przez Twoje ręce
Jeśli najemca płaci za prąd, wodę czy gaz bezpośrednio dostawcy albo oddaje Ci dokładnie tyle, ile sam zapłaciłeś za media (rozliczenie „w koszt zero”), ta kwota zwykle nie wchodzi do przychodu z najmu. Do przychodu liczy się sam czynsz. Warto to precyzyjnie zapisać w umowie — inaczej trudno udowodnić, że nie zarobiłeś na przerzuconych opłatach.
Zaliczki
Kiedy i na jakie konto
Zaliczkę na ryczałt liczysz i wpłacasz sam — co miesiąc albo, jeśli wybrałeś rozliczenie kwartalne, co kwartał. Termin to 20. dzień miesiąca następującego po tym, którego zaliczka dotyczy (za grudzień albo czwarty kwartał — do 20 stycznia). Wpłata trafia na Twój indywidualny mikrorachunek podatkowy w urzędzie skarbowym, nie na rachunek ogólny.
PIT-28
Rozliczenie roczne raz w roku
Zaliczki wpłacane w ciągu roku to nie koniec sprawy — całość rozliczasz w zeznaniu PIT-28, które składasz do 30 kwietnia za rok poprzedni. To ten sam formularz, na którym rozlicza się ryczałt z działalności gospodarczej — jeśli masz oba źródła, oba trafiają na jeden PIT-28, ale na osobnych pozycjach.
Kiedy się komplikuje
Małżeństwo i współwłasność
Przy wspólności majątkowej małżonków przychód z najmu domyślnie rozlicza się po połowie — każdy z was wykazuje swoją część i osobno pilnuje progu 100 000 zł, bez żadnych formalności. Możecie zamiast tego złożyć oświadczenie, że całość przychodu z najmu rozlicza jedno z was — wtedy ta osoba korzysta z podwyższonego progu 200 000 zł zamiast 100 000 zł. Błąd w tym punkcie kosztuje więcej niż konsultacja z księgową.
Najem prywatny czy firmowy
To dwie różne sprawy podatkowe
Wszystko powyżej dotyczy najmu prywatnego — mieszkania wynajmowanego jako osoba fizyczna, poza działalnością gospodarczą. Jeśli to Twoja firma wynajmuje nieruchomość komuś innemu, obowiązują inne zasady: przychód firmowy, możliwość odliczania kosztów (poza ryczałtem) i osobna kwestia VAT.
Najem prywatny a najem w firmie — pełne porównanie →To już liczy Qkwit
Masz jednoosobową działalność w Qkwit? Dopisz do niej też najem prywatny — silnik policzy zaliczkę na ryczałt (8,5% i 12,5%) miesiąc po miesiącu, narastająco. Rozliczasz firmę ryczałtem? Dostaniesz gotowy PIT-28 z najmem już w środku. Na skali czy liniowym PIT-28 z najmu nadal składasz osobno — kwoty do niego masz gotowe w Qkwit. Bez własnej JDG w Qkwit to na razie wiedza, nie narzędzie.
FAQ
Częste pytania
Czy mogę odliczyć koszty od przychodu z najmu prywatnego?
Nie — ryczałt liczy się od całego przychodu, bez odejmowania kosztów. Remont, odsetki od kredytu czy amortyzacja mieszkania nie zmniejszają podstawy opodatkowania przy najmie prywatnym.
Co się liczy do progu 100 000 zł?
Cały przychód z najmu prywatnego danej osoby w roku kalendarzowym, łącznie ze wszystkich wynajmowanych mieszkań — nie osobno dla każdego z nich.
Czy opłaty za media wliczają się do przychodu?
Zwykle nie, jeśli najemca płaci je bezpośrednio dostawcy albo rozlicza się z Tobą dokładnie w kwocie, którą sam zapłaciłeś. Warto zapisać ten mechanizm wprost w umowie najmu.
Do kiedy trzeba złożyć PIT-28 z najmu?
Do 30 kwietnia roku następującego po roku, którego dotyczy rozliczenie.
Czy zaliczki trzeba płacić co miesiąc?
Domyślnie tak, ale możesz wybrać rozliczenie kwartalne, jeśli spełniasz warunki dla małych podatników lub rozpoczynasz najem w trakcie roku. W obu przypadkach termin to 20. dzień miesiąca po okresie rozliczeniowym.
Materiał informacyjny, nie stanowi porady podatkowej ani prawnej.