Najem
Jak rozliczyć najem — prywatnie czy w firmie.
To dwie zupełnie inne sprawy podatkowe, mylone tak często, że warto je rozdzielić na starcie. Tłumaczymy różnicę po ludzku, bez zakładania, że wiesz, co to ryczałt.
Dwie ścieżki
Najem prywatny a najem w działalności
Jeśli wynajmujesz mieszkanie, które kupiłeś czy odziedziczyłeś jako osoba prywatna — to najem prywatny, z własnymi zasadami rozliczenia. Jeśli natomiast Twoja firma wynajmuje nieruchomość komuś innemu w ramach działalności (np. masz biuro, które podnajmujesz w części) albo firma wynajmuje lokal, żeby w nim działać — to zupełnie inna sprawa, po stronie kosztów albo przychodów firmy.
Ścieżka 1
Najem prywatny — ryczałt jako jedyna forma
Jedna forma opodatkowania
Od 2023 roku najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych — nie ma już opcji rozliczania go na zasadach ogólnych z kosztami.
Dwie stawki i próg
8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie, a od nadwyżki ponad ten próg — 12,5%. Próg liczy się łącznie dla wszystkich najmów prywatnych jednej osoby w danym roku.
Bez kosztów
Podatek liczy się od całego przychodu z czynszu — nie odejmujesz remontu, odsetek od kredytu ani innych wydatków związanych z mieszkaniem.
PIT-28 raz w roku
Rozliczenie roczne składasz do końca kwietnia za rok poprzedni, a zaliczki wpłacasz sam co miesiąc albo kwartał — nikt Ci ich nie naliczy automatycznie.
Ścieżka 2
Najem w działalności — przychód jak każdy inny
Zwykły przychód firmy
Jeśli to firma wynajmuje nieruchomość, czynsz jest przychodem firmowym na takich samych zasadach jak sprzedaż towaru czy usługi — wchodzi do KPiR albo ewidencji przychodów.
Koszty wchodzą (poza ryczałtem)
Na skali i liniowym możesz odjąć koszty związane z wynajmowaną nieruchomością — remont, odsetki, amortyzację lokalu użytkowego. Na ryczałcie kosztów, tak jak wszędzie indziej, nie odliczasz.
VAT to osobna historia
O tym, czy najem w ramach firmy jest zwolniony z VAT czy opodatkowany 23%, decyduje cel najmu — do czego najemca faktycznie wykorzystuje lokal, nie charakter samego lokalu. Rozwijamy to w osobnym artykule (link niżej).
Kiedy się komplikuje
Współwłasność i małżeństwo
Gdy nieruchomość jest współwłasnością albo majątkiem wspólnym małżonków, dochodzi decyzja, kto rozlicza przychód i czy limit 100 000 zł liczyć osobno, czy łącznie na oboje małżonków. To moment, w którym naprawdę warto zapytać księgową — błąd w tym punkcie kosztuje więcej niż konsultacja.
To już liczy Qkwit
Masz jednoosobową działalność w Qkwit? Dopisz do niej też najem prywatny — aplikacja policzy ryczałt (8,5% i 12,5%) miesiąc po miesiącu. Rozliczasz firmę ryczałtem? Dostaniesz też gotowy PIT-28 z najmem już w środku. Na skali czy liniowym PIT-28 z najmu złożysz osobno — kwoty do niego masz gotowe w Qkwit. Bez własnej JDG w Qkwit to na razie wiedza, nie narzędzie.
FAQ
Częste pytania
Czy mogę rozliczyć najem prywatny na zasadach ogólnych z kosztami?
Nie od 2023 roku — najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zasady ogólne z odliczaniem kosztów są dziś dostępne tylko dla najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej.
Co się liczy do progu 100 000 zł?
Cały przychód z najmu prywatnego danej osoby w roku kalendarzowym, niezależnie od liczby wynajmowanych mieszkań. Przy współwłasności czy majątku wspólnym małżonków sposób liczenia progu bywa nieoczywisty — to dobry moment na pytanie do księgowej.
Czy media płacone przez najemcę liczą się do przychodu?
To zależy od konstrukcji umowy — jeśli najemca płaci je bezpośrednio dostawcy albo rozlicza się z Tobą „w koszt zero” (przekazujesz dokładnie tyle, ile sam zapłaciłeś), zwykle nie wchodzą do przychodu z najmu. Warto to precyzyjnie zapisać w umowie.
Wynajmuję mieszkanie w ramach swojej firmy — czy to ten sam temat?
Nie do końca — to już najem w działalności, z innymi zasadami (przychód firmowy, koszty na skali/liniowym, osobna kwestia VAT). To właśnie ta ścieżka jest tym, co prowadzi Qkwit.
Materiał informacyjny, nie stanowi porady podatkowej ani prawnej.